1) O que quer dizer fração ideal que vem escrita no RGI?
Fração Ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino, em regra geral, é composta por uma parte comum e uma área privativa.
2) Vários condôminos estão inadimplentes, os seus nomes podem ser divulgados?
O assunto é controverso. De fato, não é possível citar nomes, o que caracteriza constrangimento ileal. Mas o síndico pode, na prestação de contas mensal, mencionar as unidades que deixaram de pagar a quota condominial.
3) Estou em débito com meu condomínio, posso ser processada por isso? O que posso fazer para evitar este desgaste?
Sim, o condomínio pode entrar com processo visando o pagamento dos valores em atraso, além disso, o condomínio pode realizar o protesto desta dívida.
Em geral, quando há um montante muito grande de débitos, o setor administrativo encaminha ao setor jurídico para providências, sendo o ideal a contratação de advogado para realizar um acordo para evitar ajuizamento de ação judicial e além das cotas, arcar com as custas e honorários sucumbenciais.
4) O síndico deve estar à disposição dos condôminos 24h por dia?
Não, ele deve determinar um horário de sua disponibilidade para tratar dos assuntos do condomínio. Fora deste período, o melhor é orientar os funcionários, principalmente, secretária ou zelador do edifício, para que sejam intermediários das solicitações dos moradores. Claro, situações de urgência e emergência devem ser tratadas em tempo e hora para soluções rápidas e evitar danos.
5) Meu síndico determinou a codificação do portão do prédio para que somente os condôminos com carro fixo possam entrar, não possuo automóvel mas tenho vaga na garagem. Meu filho vem me visitar e não pode colocar na minha vaga, pois o síndico não oferece o controle do portão e nem autoriza o porteiro a abrir. O marido de uma vizinha faleceu e os bombeiros não puderam entrar com a ambulância quando ele estava passando mal, pois somente o síndico tem o poder de abrir o portão. O que podemos fazer?
O síndico não pode criar despesa e determinar tamanha mudança na vida dos moradores sem autorização assemblear, ou seja, sem deliberação da assembleia de moradores e, mesmo assim, que não fira a Convenção do Condomínio e a lei.
Está evidente que o síndico vem agindo de forma autoritária e desrespeitosa, pois, além de ditar suas próprias regras, vem impedindo que o morador faça uso de sua vaga na garagem, que lhe é direito, que faz parte de sua fração ideal, ou seja, de sua propriedade.
É direito do condômino colocar o carro/automóvel de quem lhe convir em sua vaga na garagem, não pode o síndico, ou até mesmo a assembleia do condomínio proibir que o condômino exerça seu poder frente à sua propriedade privada, que use e goze como melhor entender.
Caberia, inclusive, uma responsabilização do síndico por impedir que o carro de bombeiros entre o prédio, prejudicando os trabalhos médicos e emergenciais.
A solução é ajuizar ação em face do mesmo, até com a busca de destituição do cargo ocupado pelo síndico, tendo em vista as arbitrariedades cometidas.
6) Uma vizinha do meu condomínio começou a fazer quentinhas no apartamento e vender por telefone, fazendo entregas. Denunciamos ao síndico, pois há cheiro forte de comida o dia inteiro e o mesmo decidiu aplicar uma multa. O que é correto nessa situação?
Inicialmente, poderemos dizer que não poderia vender quentinhas no apartamento. Entretanto, isto dependerá da norma que rege o condomínio, ou seja, a convenção do mesmo e sua destinação, bem como se o condomínio é exclusivamente residencial ou misto.
Em regra geral, um dos deveres dos condôminos, previsto no artigo 1.335 do CC é dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes, sendo esta última bem controversa.
Ou seja, a princípio não poderia realizar quentinhas, no entanto, devemos ter os olhos voltados para realidade, o quanto insalubre é uma pessoa fazer comida em sua casa durante todo o dia, isso realmente afeta o sossego e a segurança dos moradores? Vivemos, atualmente, em uma difícil situação profissional e financeira do país, questão que se deve por à baila, visto que, usualmente, as convenções condominiais estão desatualizadas e não preveem a realidade fática que se encontra.
Devemos lembrar, ainda, que existem profissões compatíveis com a residência, quais sejam médicos, advogados, fisioterapeutas, psicólogos, professores particulares, que sua atividade é intrínseca ao seu ser e seu exercício não afeta os outros moradores, assim entende a melhor doutrina.
Da análise dos exemplos ditos, a situação fática e concreta é que vai definir se o trabalho exercido na unidade autônoma fere o disposto na convenção de condomínio, descaracterizando sua natureza residencial. Regulamentos internos e convenções de condomínio completamente superficiais e desatualizadas, que não abordam com profundidade tema tão importante, colaboram para o surgimento de situações delicadas acerca da utilização dos apartamentos para exercício de atividades profissionais.
Dúvidas, sugestões ou divergências sobre alguma questão?! Entre em contato para que possamos debater sobre o assunto.
