Sob a égide do direito de propriedade consagrado no artigo 1.228 do Código Civil, o titular do domínio detém as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa. Tais prerrogativas, contudo, nao se revestem de caráter absoluto: encontram limite na função social da propriedade e, no âmbito do condomínio edilício, na destinação fixada pela convenção, instrumento de natureza estatutária que vincula condôminos e sucessores. Daí emerge a controvérsia que ora se anuncia: a cláusula convencional de destinação exclusivamente residencial obsta, por si só, a disponibilização da unidade autônoma para hospedagem de curta temporada intermediada por plataformas digitais, a exemplo do Airbnb, ainda que ausente vedação expressa a tal modalidade?
Pronto, a toga já saiu. Agora vamos conversar como dois vizinhos no elevador.
Esse é um daqueles assuntos que a Barra e o Recreio conhecem de perto. Com o verão lá fora aquecendo a procura de turista estrangeiro e o dólar lá em cima deixando o aluguel de poucos dias muito mais rentável que o de longo prazo, virou comum o morador colocar o apartamento no aplicativo. E virou igualmente comum o síndico bater na porta com uma notificação e uma multa.
A primeira coisa que muita gente diz é: “o imóvel é meu, pago meu condomínio, faço o que quiser“. Esse é justamente o mito que precisa cair. Ser dono não significa estar acima das regras do prédio. Quando você compra um apartamento, você compra também um pacote de combinados coletivos – a convenção e o regimento interno – que valem para todos. É parecido com morar numa rua: a casa é sua, mas você não pode colocar uma serralheria barulhenta no meio de um bairro residencial só porque o terreno tem seu nome na escritura.
Mas calma, porque o outro extremo também é mito. Tem síndico que acha que pode proibir tudo sozinho, na canetada, e não pode. As regras do prédio também têm limite, e quem manda nelas não é o síndico: é o conjunto dos moradores.
E aqui entra a parte que mudou recentemente e que vale ouro para quem mora ou investe por aqui. A discussão chegou ao Superior Tribunal de Justiça, o STJ, que é o tribunal que uniformiza como a lei é lida no Brasil inteiro. O caminho que os ministros vêm trilhando é mais ou menos este: aluguel por aplicativo, com hóspede novo toda semana, não é bem o aluguel de temporada tradicional nem é hotel – é uma figura no meio do caminho. E quando o prédio é residencial, essa rotatividade alta pode, sim, descaracterizar o “clima de casa” que a convenção garante.
Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ firmou um entendimento importante: a exploração frequente da unidade para estadias curtas, sobretudo de forma profissional, depende de autorização do condomínio. E não é qualquer maioria – são dois terços dos condôminos, um quórum alto, previsto no artigo 1.351 do Código Civil para mudar a destinação do prédio. Em um edifício de trinta apartamentos, por exemplo, isso significa o voto favorável de pelo menos vinte proprietários, e não só dos que apareceram na assembleia.
Repare no jogo de chaves que isso cria. Num prédio residencial, a tendência atual é que a regra “de fábrica” seja a do uso para morar. Quem quiser liberar o uso para hospedagem de curta duração é que precisa correr atrás dos dois terços. E quem já tinha autorização em assembleia ou previsão na convenção pode seguir tranquilo.
Vale um aviso de honestidade, porque a coluna não inventa certeza onde ela ainda não existe: o tema não está 100% fechado. O próprio STJ separou o assunto para julgar em caráter de “tese obrigatória” – o chamado Tema 1.443 – e até mandou suspender os processos parecidos pelo país enquanto decide em definitivo. Ou seja, a direção do vento já está clara, mas a palavra final, aquela que vai amarrar todos os tribunais, ainda está sendo escrita.
Na prática, e sem juridiquês, o que fazer com isso? Se você é o dono que quer alugar pelo aplicativo, antes de mais nada leia a convenção do seu prédio e descubra o que ela diz sobre destinação e sobre temporada – é ali que mora a resposta do seu caso. Se ela é só residencial e não há autorização da assembleia, o risco de multa é real. Se você é o morador incomodado com o vaivém de estranhos, o caminho não é a discussão no grupo de WhatsApp: é levar o assunto para uma assembleia e transformar o incômodo em regra clara, com cadastro de hóspede na portaria, controle de acesso e penalidade para quem furar a fila. E se você está pensando em comprar uma unidade justamente para faturar com temporada, faça essa lição de casa antes de assinar: um prédio que já proibiu pode transformar seu plano de renda em dor de cabeça.
No fim das contas, a lei aqui não escolhe entre o seu bolso e o sossego do vizinho. Ela tenta equilibrar os dois – e o fiel dessa balança, cada vez mais, é a assembleia do seu próprio prédio.
Tem um tema de Direito que mexe com o seu dia a dia e que você gostaria de ver explicado por aqui? Me manda sua sugestao pelo Instagram @walquerfigueiredo.adv. A próxima coluna pode nascer da sua dúvida.
Advogado, sócio fundador do escritório Walquer Figueiredo Advogados Associados (sede na Barra da Tijuca, com unidade em São Paulo), mestre em Direito Constitucional, pós-graduado em Direito Tributário, professor desde 2015, conselheiro da OAB Barra da Tijuca.
